城市酒店项目策划书
发布时间:
2015年03月23日
      信息来源:
沈阳市重点项目管理办公室

项目领域:
城市建设 
所在地区:
沈阳市 
建设地点:
项目单位:
项目状态:
接触中 
重点项目:
重点项目 
合作方式:
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建设内容:

  一.项目概况

  酒店将建成符合八零九零城市酒店的风格,通过与旅行社、会议会展公司、网络中介订房网站、八零九零城市酒店中央订房系统及各机关企事业单位的合作,采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广,并力争成为连沈阳市商务会议型酒店.

  项目名称:城市酒店项目

  项目地点:大东区汽车城地区

  项目总投资:2亿元
  
  二.项目规划

  2.1大堂

  酒店大堂面积为:550平方米,主要风格为体现8090城市酒店时尚简约的大堂风格,在大堂中设有沙发、茶具等供旅客休闲的场所;引入茶艺茶点展示与销售平台,供旅客休闲体验;

  2.2会议设施

  在一栋一层中,设有3个会议室,可容纳不同人员的会议群体;大型会议室预计容纳550人,为一桌一椅,在功能上增强会议室布局的可变性,达到多功能使用的目的,配有舞台、背景墙、音箱效果、地毯、投影设备等设施;

  中型会议室面积预计520平方米,设计为能容纳400人的中型会议室,

  小型会议室面积预计250平方米,设计为能容纳50-200人的小型号会议室,功能上配备会议需要设备;

  会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统,会议室在装修风格上,拟强调文化底蕴,体现企业丰富的个性内涵。

  2.3客房

  客房分布于一栋二三层和二栋三四层;面积达42000平方米,共设置客房300间;其中一栋的二三层面积达40000平米,物业宽度约为30米;

  套房一侧为客房,中间为客厅,套房的整体设计具有面积大,空间视野宽的特点,房间拟配备高档、精致家具,突出酒店的商务特点,装饰装潢强调统一中显个性,力求舒适、温馨、实用。

  二栋的四层、五层为标准双人间和标准单间,每层都有独立的窗户和家具设施;

  2.4中餐
   
  二栋一层为餐厅,餐厅面积1000平方米,可以放置40张散台。餐厅主要突出沈阳地区民族特色,强调品牌经营,突出菜肴品牌和地方特色。

  2.5生活休闲区
  
  该区分为两个部份,第一部分为美食广场,第二部分运动休闲。
  
  1. 美食广场。美食广场又分二个部份:第一:活动类型的美食车,它灵活的穿唆于公园中。第二:固定的美食广场,主营的是地方特色的美食及西式美食等等。第三:“魔幻美食屋”可依据消费者的选择将所选素材神奇搭配“生产”属于个人的美食。

  二栋二层有10000平方米的健身房,配有跑步机、收腹运动机、单杠双杠健身机、拉力机、哑铃等健身设施;主要满足旅客的需求,欲能体现酒店经营的特色;

  2. 运动休闲区:能留在主题公园内的客户经济能力都较强,他们对于生活品质的需求是较高的。据统计这类客户多为男性,与此同时我们也不能乎略了对他们伴侣的照料。唯有留得住伴侣才住的贴心还能尽享汽车给他们带来的快感。

  运动休闲区将提供,SPA、修眉修甲、推拿、以及一个占位不大的精品购物区。另外将设有一个小型健身中心、二个羽毛球场、若干张斯诺克球台、乒乓球台。

  全方位的服务才能让更多的客人有留下来的理由,这些休闲活动会员是半价,非会员是全价。

  三.沈阳市环境评估

  3.1区域优势

  沈阳位于中国东北地区的南部,辽宁省的中部,东西长115公里,南北长205公里。沈阳市国土总面积为12980平方公里,其中城区面积185平方公里。

  沈阳属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。对于旅游者来说,每年4月至10月是黄金季节。

  3.2自然情况

  市辖九区一市三县:有和平、沈河、大东、皇姑、铁西5个城区;东陵、于洪、苏家屯、新城子4个郊区;新民1个县级市和辽中、康平、法库3个县。全市总面积近1.3万平方公里,其中市区面积3495平方公里。1998年末,全市人口总数674.9万人,其中市区480万人。

  四.沈阳市酒店行业概况

  近几年,沈阳的经济型酒店市场逐年升温,但由于品牌建设意识薄弱、产品同质化现象严重,对市场定位不准等原因,沈阳经济向酒店的品牌建设还存在诸多问题,这不但影响带经济型酒店自身的盈利状况,也阻碍了沈阳经济型酒店行业的健康课持续发展。因此,进行沈阳经济型酒店等额品牌建设,对经济型酒店本身乃至整个沈阳市经济型酒店行业都是具有深远意义的。

  五.项目定位

  5.1.沈阳市旅游业基本情况

  酒店作为旅游产品的基础设施,酒店业的发展与旅游业息息相关。我国改革开放以来,伴随着经济的快速增长,旅游业得到了快速的发展,2006年至2013年到沈阳旅游的人数突破190万人。

  5.2.沈阳市展馆基本情况

  目前,沈阳会展展馆有辽宁工业展览馆 、沈阳科学宫会展中心 、沈阳国际会展中心 、沈阳国际展览中心等,这些展馆会馆主要承办大型具有国内国际影响力的展会,在展会的同时,也给沈阳酒店住宿业和餐饮业带来可观的经济增长点。
   
  酒店住宿业做为展览会的载体,将随着政府对展览项目的投入和沈阳展览业口碑的提高而得到稳步的增长;
2013年汽车城地区将会建成100多家汽车零部件企业,解释各地厂商纷纷入驻。
5.3.展馆、会议等服务业同酒店住宿业的关系分析
   
  从各场专业性的展会和国际性的展会上看,多配备有不同规模的会议,参加人员来自全球各地,展会和会议的发展,为住宿业带来了发展的机会;

  六.发展规划

  以取得8090城市酒店(大东店)10年经营权为契机,争取在2014年第二季度4月开始营业,以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势;

  前期主要以吸纳汽车城客户为主,并通过会议会展公司,网络中介订房系统辅助酒店的销售,以提升酒店的入住率为目标,对客房的价格适当的调整,并进行浮动销售;结合酒店的地理位置的优势,通过公关、市场宣传手段充分挖掘汽车城的公司协议客户,同酒店周边的酒吧,特色菜馆联合,提升酒店的入住率。

  中期主要以商务客源、展会、会议的客源为主,通过旅游团队的辅助作用来提升客房的单价和入住率,充分吸收周边的散客资源,发挥酒店的口碑与电子商务、短信、电话等订房平台的作用;

  七.目标市场

  参加各类会议、进行公务、商务活动,外市、外省和境外来厦旅游的人员。具体可分为如下层次:

  (1)团队:旅行社组织的团体客人(境内、境外)。

  (2)散客:中档消费场所的商务、公务散客,周边社区探亲的客人。

  (3)会议会展客人:政府各职能部门、企事业单位及各大中型企业来沈阳参会等。

  (4)会员:持有8090城市酒店会员卡的会员或同8090城市酒店联盟的商家会员。

  (5)中央订房系统客户:通过短信、电话、网络、WAP等方式预订的客户。

  (6)网络客户:基于携程、艺龙、去哪儿网等网络中介的客户;

  八.基本业务流程

  九.投资与财务评价

  9.1.投资估算
   
  根据8090城市酒店前进店的定位,酒店将按照8090城市酒店的风格装修并配备相关设施,项目投资为20000万元,需另外准备流动资金500万。

  考虑到酒店的行业特点,在酒店开业5-8年间通常对酒店进行重新装修,以保持酒店对客人的吸引力,在本项目中计划在酒店开业的第六年利用酒店营运自身的资金积累,投入3200万元对酒店进行重新装修。

  9.2.客房收入预测
    
  根据酒店项目的定位,我们的主要客户群体以商务会议和旅游客户群体为主,因此,客房收入围绕团体价格进行,在不区分豪华套房与标准间的价格情况下,预算如下:
  
  1号楼豪华套房 1号楼标准间 2号楼标准间 合计

  房间数 100 100 120 320

  房间单价 700 500 500  

  入住率率 85% 85% 85%  

  天数 30 30 30  

  收入 1785000 1275000 1530000 4590000

  9.3会议室收入预测
     
  项目总体规划中,有3个会议室,我们按照3个会议室实际只有15天的出租率计算,按中型会议室的结算价格计算,会议室的收入如下图所示:

  大型会议室 中型会议室 小型会议室 合计

  会议室报价 5000 3000 2000  

  实际结算价格 4000 3000 3000  

  天数 30 30 30  

  出租率 50%  

  会议室租满天数 15  

  收入 75000 75000

  9.4餐饮收入预测

  餐饮收入的主要预算从参加会议的人员和天数在计算,那么我们以每桌10人,500元的标准计算餐饮的收入,如下所示:

  中餐 晚餐 合计

  用餐人数 1000 1000  

  桌数 100 100  

  会议天数 15 15  

  用餐标准(元/桌) 500 500  

  上座率 50% 50% 

  收入 375000 375000 750000

  9.5主要项目收入预测

  酒店规划主要项目为客房、会议、餐饮,那么其每个月的收入为:

  项目 客房收入 会议收入 餐饮收入

  金额 4590000 75000 750000

  总计 5415000
  
  9.6成本费用预测
   
  本项目的总体规划是以客房为主要收入,会议和餐饮是酒店客房的辅助项目,因此,我们根据我们酒店现有经营情况和所产生的费用对酒店的成本进行预测,如下所示:
   
  项目 费用 备注

  租金 250000 1万平方米,每平25元计算

  人员工资 125000 按每人2500元计算,约50人

  水电 50000  

  洗涤费 20000  

  易耗品 10000  

  办公维护交通 5000  

  其他杂项 70000 餐饮开支及其他费用支出

  总计 530000  

 

市场预测:

  9.7利润预测

  从以上各项主要费用中可以测算出,我们每个月的利润约为:
 
  784500-530000=250000

  年收益为:250000×12=3000000

  回收期约为4.5年;

  对利润的预测是以市场的开拓期预测的,待酒店经营进入良性循环时,可以适当的提高客房的单价和会议室的价格,整体的出租率也会根据酒店在沈阳市场的沉淀而提升。