南运河城市广场项目
发布时间:
2015年06月18日
      信息来源:
沈阳市重点项目管理办公室

项目领域:
城市建设 
所在地区:
和平区 
建设地点:
项目单位:
项目状态:
接触中 
重点项目:
重点项目 
合作方式:
联 系 人:
联系电话:
传  真:
E-mail:
建设内容:

  项目名称:南运河城市广场项目

  项目建设四至范围:东至用地界限,南至砂阳路,西至中兴街,北至用地界限。

  项目投资总额:4亿元

  投资回收期:3年

  项目建设内容:占地约8800平方米。企业拟投资4亿元,建设集购物、健身、娱乐、餐饮、住宅于一体的城市综合体,规划建筑面积约4.4万平方米,其中休闲购物广场商业面积约1.76万平方米。

  该项目充分利用南湖公园、南运河水系及湖景绿色资源,打造集居住、商务、购物、娱乐等城市功能于一体,将高新科技应用与城市建设、管理及人居生活、宜居宜业的多功能建筑组团。

  项目建设的必要性和可行性:项目东至用地界限,南至砂阳路,西至中兴街,北至用地界限。坐临和平黄金地段,交通四通八达,适合有在此居住情结现代服务行业的白领阶层人士,和欲改善居住条件的居民。

  项目的周边分布东北大学、东电医院、雅宾利花园、金辉宾馆等大型的教育、医疗配套设施及高端商务写字间、酒店和住宅,构成了砂山地区丰富完整的业态形式。

  物以类聚,错位经营,历来是商家的追求。在现代建筑林立的城市主干道,投资建设高端购物中心和高品质的住宅区,是商家的投资首选,也是本地区开发改造的方向和重点。

  项目投资环境和市场研究:

  1.交通环境便利

  本案位于宁波路、砂阳路交汇处附近,地理位置极其优越。该地块周边五公里范围内坐落有东北大学、鲁迅美术学院、沈阳音乐学院等知名学府及辽宁电视台,辽宁展览馆等文化设施。适合兴建酒店式公寓等现代服务业及高档商务住宅。未来雅宾利家乐福、克拉码头等大项目作为发展现代服务业的载体,为和平区建设“东北地区现代服务业核心功能区和沈阳经济区中央CBD商务区”的发展目标奠定了坚实基础。围绕“六大聚集区”加快建设步伐,使现代服务业项目形成梯次发展的喜人局面。同时和平区大力引进、发展现代高端服务业,进而提升经济运行质量。现代商贸业稳步增长,金融服务外包基地和国际投融资交易服务中心加快建设,金融产业集聚度与辐射力日益增强。品牌战略实施有力,本案已经洽谈并签约了数十个国际知名品牌的总部企业拟入驻。伴随着项目周边各大楼盘和沈阳市总体房地产行业价格的大幅攀升,本案的发展潜力和未来的利润空间无疑是巨大的。

  2.周围配套设施完全
该地域交通顺畅、环境优美、配套设施健全、商用物业集中,科教、文化发达;已成为以高科技电子产业为龙头,商业、娱乐、餐饮、写字楼、酒店、高档住宅等各种业态集聚、综合性特征明显的繁荣商贸区域。
现代商贸业稳步增长,金融服务外包基地和国际投融资交易服务中心加快建设,金融产业集聚度与辐射力日益增强。科研信息产业优势不断积蓄,以东北大学、鲁迅美术学院、中科院沈阳分院等为依托的科技研发已经形成产业化。伴随着项目周边各大楼盘和沈阳市总体房地产行业价格的大幅攀升,本案的发展潜力和未来的利润空间无疑是巨大的。

  (1)完善的医疗设施

  地块周围有著名的中国医科大学盛京医院、沈阳市陆军总院、东电医院等以其高水准的医疗技术,先进的医疗设备和完善的医疗服务体系为人们提供了优质的医疗服务。

  (2)配套的教育设施

  区域内有东北大学、鲁迅美术学院、沈阳音乐大学等高等学府,并有沈阳市第九十一中学、三好街小学、望湖路小学、东北大学幼儿园、南湖幼儿园,及其他培训机构学校,教育配套设施完备齐全。

  东北大学是教育部直属的国家重点大学,坐落在东北最大的中心城市沈阳。学校占地总面积203万平方米,建筑面积103万平方米。东北大学始建于1923年4月,是一所具有爱国主义光荣传统的大学。1993年3月8日,东北工学院复名为东北大学。学校是国家首批“211工程”和“985工程”重点建设的学校,并实现教育部、辽宁省、沈阳市重点共建。

  鲁迅美术学院前身是1938年建于延安的鲁迅艺术学院,由毛泽东、周恩来等老一代领导人亲自倡导创建。毛泽东同志为学院书写校名和“紧张、严肃、刻苦、虚心”的校训。1945年,延安鲁艺迁校至东北。1958年发展为鲁迅美术学院。1998年,江泽民同志为学院题词:“弘扬鲁艺传统,培育艺术人才,繁荣社会主义文化事业”。
悠久的办学历史积淀了学院深厚的文化内涵和领先的办学实力。

  沈阳音乐学院是中国东北地区唯一一所历史悠久、具有光荣传统的高等音乐、舞蹈艺术院校。学院缘起于1938年由毛泽东、周恩来、林伯渠、徐特立、成仿吾、艾思奇、周扬等老一辈无产阶级革命家在延安发起、创立的鲁迅艺术学院。

  (3)良好的人文景观

  南临的广阔浑河,独享公园优越风光,峰层高度、阔达视界由此佐证。浑河波澜、园区水系涟漪呼应,沿岸绿植与内景和谐共生。居繁华高处,看自然万千、河流蜿蜒,自在朝暮之间。高档的居住环境、高素质的居住群体使该地区人文素质得到了极大的提升,形成了良好的人文居住环境。

  项目拆迁单位、居民摸底测算说明:

  1、地块四至:东至用地界限,南至砂阳路,西至中兴街,北至用地界限。

  2、用地面积:8800平方米

  3、居民及企业:现有建筑建于50年代末60年代初,楼高3层,共有居民33户,房龄已五十年。

  4、现状建筑:居民楼。

  开发项目的投资估算:

  该地区住宅销售价格约为10000~15000元/m2

  项目占地约8800平方米,建筑面积约4.4万平方米,其中休闲购物广场商业面积约1.76万平方米,住宅面积约2.64万平方米。

  1、住宅销售收入:26400X1.2=31680万元
  
  商业销售收入:17600X1.7=29920万元

  1)、营业税3080万元

  2)、城建及教育附加215.6万元

  毛收入=58304.4万元

  2、开发成本:

  1)、土地费用:a、土地成交总价:26400万元

  b、土地契税:1065万元

  2)、前期费用:a、可研经费:200万元

  b、勘探费用:1200万元

  C、设计费用:800万元

  3)、房屋开发费: a、建安工程费:6600万元

  b、小区配套费:152.8万元

  C、其它费用:200万元

  4)、市政配套费及各项规费:230万元

  5)、不可预见费:200万元

  3、直接成本:37047.8万元

  4、间接成本:1600万元

  1)、管理费用:300万元

  2)、销售费用:800万元

  3)、财务费用:500万元

  5、总成本38647.8万元

  6、所得税:553.75万元。

  7、土地增值税:1232万元(暂按销售收入的2%预征)

  8、利润总额:21166.45万元

  9、投资利润率:34%

  注:不计财务贷款利率及成本,以及不可预见费用,天气因素等造成的工期耽误等成本支出。

市场预测:
  社会效益分析:以打造该区域标志性建筑为核心,项目的开发可以在一定程度上美化城市,给城市带来特色。综合性的工程建设项目的开发可以增加城市和地区的实力,向外界表达在该领域拥有先进水平。

  项目环境保护分析:本项目地址范围内大气环境良好,水质、土壤均无污染,生态环境极佳,对本项目建设环境无有害影响。自然条件属于湿润季风型大陆性气候,夏季较热、冬季较冷,年平均气温7-8摄氏度,年均降雨量727.5mm,年均风速2.9-3.0m/s,一般冻土层厚1.2m,自然条件适合本项目建设。本项目采用成熟、先进的制造技术,采用低污染、节能的工艺方法,采取一系列有效的治理措施,使得经治理后的三废能够达到国家和环保部门对排放要求。

  开发此项目节约能源方面要求:按照要求,保证工程项目的合理用能和节约用能,贯彻国家和相关部门的有关节约能源等方面的规定、规范,采取相应的节能措施。

  1、建筑节能

  本项目建设中所有建筑物均根据《民用建筑节能设计标准》(JGJ26-95),在外墙、屋顶等维护结构传热系数上严格控制,构造上减少冷桥,加强门窗气密性,达到节能指标要求。

  2、电气节能

  采用无功功率自动补偿装置,根据电网负荷消耗感性无功功率的多少自动控制并联电容器组的投切,使电网的无功功率消耗保持在最低状态。减少输配电系统和变压器的损耗。

  低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。

  3、节水措施

  (1) 加强员工节水意识的教育,确立严格的节水制度,耗水计入成本。

  (2) 生产过程中充分利用循环水,循环水率将达95%。

  (3) 防止泄露和浪费,加强用水环节的控制欲监督。

  开发此项目对消防的要求:

  1、总图消防要求

  项目内人流较大的建筑前均设有集散广场,各建筑物之间防火间距满足《建筑设计防火规范》的要求。

  2、建筑消防要求

  依据《建筑设计防火规范》GBJ16-87

  本工程建筑耐火等级均为二级,每个防火分区内均设有不少于两个疏散出口,防火分区及疏散满足防火规范要求。

  3、给水排水

  (1)消防用水量

  本工程消防依据《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)2005年版,室外消防用水量201/s,室内消防用水量151/s,火灾延续时间2小时,消防按一处着火点计算,需消防用水量252m3。

  (2)火器配置

  按中危险级I考虑,设备及综合楼内设有一定数量的干粉灭火器,以扑救初期火灾。

  灭火器的配置原则:按中危险I配置级别5A计算。最大保护面积为15m2/A。最大保护距离20m,每处最少设置2具。干粉灭火器采用手提式磷酸铵盐型灭火器。

  消防供水泵两台(一用一备)

  型号:XBD5.2/35-125L

  流量:Q351/s扬程:H=52m电机功率:N=30KW

  室外消火栓采用地下式消火栓,环状供水管网,保护半径120米。

  (3)设计中所遵循的法规和所采用的标准:

  ①《中华人民共和国消防法》1998年9月1日施行

  ②《建筑设计防火规范》GBJ16-89(2002年修订本)

  ③《建筑物防雷设计规范》GB50057-94

  ④《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997年版)

  ⑤《火灾自动报警系统规范》GB50116-98

  ⑥《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》GB50058-92

  4、供电

  供电工程消防负荷为二级负荷,按二级负荷要求供电。供电电源为二路低压线路,在供电末端配电箱处自动切换,以保证消防系统可靠供电。

  以上是该项目策划说明,以及开发建设项目的具体要求,纵观沈阳市房地产行业的发展,客观地说该项目具有很强的操作性,并且必将为沈阳的房地产市场做出新的贡献,为沈阳的经济发展做出应有的贡献。