浅草绿阁小南金融街项目开发项目
发布时间:
2015年06月18日
      信息来源:
沈阳市重点项目管理办公室

项目领域:
城市建设 
所在地区:
沈河区 
建设地点:
项目单位:
项目状态:
接触中 
重点项目:
重点项目 
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建设内容:

  项目建设名称:浅草绿阁小南金融街项目开发项目

  项目建设地址:沈阳市沈河区文化路82号

  项目建设内容:浅草绿阁小南金融街项目

  该项目位于大南街街和小南街之间,南临文化路北至南运河。规划用地面积25564平方米,容积率5,商业比例:28%。建筑面积:120000平方米,其中金融、酒吧街面积为35400平方米。总投资119972亿元人民币。

  项目建设期限:3年

  金融、酒吧街商业网点

  1、金融、酒吧街建筑面积35400平方米,其中:

  金融一条街建筑面积:26800平方米。沿文化路排布的十五幢4-5层独立商业网点,外立面使用高档 欧式石材镶嵌,中央设置景观喷泉广场,欧式小品点缀其中,夜晚华灯初放,犹如置身于上海外滩之中,将打造成为全国一流的金融一条街。

  2、酒吧一条街建筑面积:8600平方米。

  沿南运河排布1-2层酒吧一条街,长358米,款30米,公司拟投资2000万元,在南运河上架设两座仿古石桥贯穿南北岸,并将此段南运河河堤绿化带进行改造,种植大型树木、高档花卉,解释将成为绿树成荫,石材选用欧式风格高档石材铺装,夜晚在激光灯束照射下的酒吧一条街,犹如置身于威尼斯河畔,必将打造成异国风情的酒吧一条街。

  项目简介和必要性:

  自加入WTO以来,中国成为全球经济一体化的主要一环,在世界经济全球化、贸易自由化和资本市场一体化形成与发展的进程中,南塔经济圈已经日益成为继中街和太原街之后的投资热点区域。作为东北地区的中心城市,沈阳市多条交通要道的交汇点,而作为沈阳市经济发展的前沿,南塔地区在招商引资方面一直名列国内前茅,区域内集中了大量的著名商业企业和国际知名企业。
   
  随着南塔地区日益成为资金密集型的区域,其缺少金融交易、结算中心的矛盾日益凸显。依据区里对南塔商圈的定位,南塔地区将成为重要的经济中心,发展目标是一个基地、五个中心:建设好工业基地、建设好商贸中心、建设好金融中心、建设好科技开发和信息中心、建设好交通运输中心、建设好国际交流中心。金融中心的外迁昭示着区域内潜在的、得不到满足的巨大需求,因此彻底解决生产中心与结算中心分离的唯一途径是加强建设区域性的金融中心,这也是符合区委建设南塔金融中心的取向的。

  项目意义
  1、完善区域投资服务功能,为区域的良性发展注入强劲的动力;
  2、合理构划南塔商圈产业结构,避免走向单一的生产加工区,从而全面提升区域经济抗风险能力;
  3、满足并刺激现有的金融房地产业务的需求,丰富房产服务品种;
  4、运用新技术全面提升区域金融房地产品质,增加税收、增加就业,有效拉动区域经济发展;
  5、维系一批优质客户。

  项目市场分析:

  市场环境

  1、政治法律环境:

  本案为政府牵头项目,各项手续合法、完备,符合国民经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和城市发展战略。
   
  2、经济环境分析:

  小南金融街位于沈阳市南部,以南塔功能区为骨架,现代商贸物流业为基础,特色批零经济为主导,形成一个基础设施配套服务功能齐全高度开放的现代化经济新区。目前全区三资企业已超过6家,吸引外资达2亿美元,世界500强企业多家落户。
   
  南塔商圈作为蓬勃发展的沈阳南部区域的资金流、信息流、物流中心,具有支撑金融服务中心的先决条件。
   
  3、区域环境分析:

  本案地理位置得天独厚,交通顺畅便利:距沈阳南门户3公里,距沈阳桃仙国际机场和空港物流区15公里,南有绕城高速、北有北站铁路枢纽。

  4、自然环境分析:

  本案位于南塔功能区中心、紧邻功能区纵轴,功能区绿化率为31%,人均绿地面积达40.7平方米,北临南运河,因此周围绿化状态良好。

  本案与工业区相隔,无工业污染问题。

  资金筹措

  资金来源

  本项目建设资金来源为企业自有资金。

  投资估算和资金筹措

  项目总投资估算

  固定资产投资总额

  1、土地费用

  土地费用23000万元

  2、前期工程费

  前期工程费包括规划、设计、可研费,水文、地质勘察费等,估计其前期工程费为170元/ m2,则前期工程费合计为:170×120000=2040万元。

  3、基础设施建设费

  基础设施建设费主要包括室外电气工程、室外给排水工程、室外煤气管道、室外网络工程、道路工程,绿化工程六项工程费用。估计本项目基础设施建设费180元/m2,则基础设施建设费为: 180×120000=2160万元

  4、建筑安装工程费

  建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用,估计本项目建筑安装工程费为2500元/m2,120000m2,则建筑安装工程费为3亿。

  5、地下配套设施建设费

  地下配套设施费是指地下停车场和配套设施的建设费用,本项目的地下建筑面积30000m2。确定其建造成本为3000元/m2,则地下配套设施费为:0.9亿

  6、管理费用

  管理费用是指项目开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动产生的各项费用。本项目开发公司同时开发若干项目,管理费用在各个项目中合理分配的情况下,可确定其管理费用为各项建设费的35 %。则管理费用为1.120亿。

  7、其他费用

  其他费用主要包括:工程造价咨询费,总承包管理费、合同签证费、工程质量监督费、工程监理费、安全监督费、白蚁防治费、环境检测费、排污费等相关工程费用,则其他费用为:其他费用=(前期工程费+基础设施费+建筑安装工程费+地下配套设施建设费+管理费用)×2%=0.0864亿元。

  8、不可预见费

  估计本项目不可预见费为各项工程费用之和的9%,则不可预见费为0.3888亿元。

  不可预见费=(前期工程费+基础设施费+建筑安装工程费+地下配套设施建设费+管理费用)

  9、项目总投资

  项目总投资主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费、管理
费用、财务费用、其他费用、不可预见费等。

  项目总投资估算汇总表

  序号 工程费用名称 总价(万元)
  1 土地费用 70900
  2 前期工程费 2040
  3 基础设施建设费 2160
  4 建筑安装工程费 30000
  5 地下配套设施建设费 9000
  6 管理费用 1120
  7 其他费用 864
  8 不可预见费 3888
  9 合计 119972

  项目筹资方案

  本项目建设资金由企业自筹,保障本项目建设进度计划。

  投资使用计划

  本项目建设资金中土地费用在2014年3月9日投入,其余在12个月内分期投入。

市场预测:
  项目经济效益分析

  1、经营收入

  金融街项目预计每年收入约达5000万元;高档写字间按每月租金1700元/平方米计,每年租金可达7000万元。则本项目建成后每年经营净收入为12000万元。

  2、净利润

  本项目所得税按18%计,个税为2160万元,则净利润为9840万元。

  可行性研究结论

  项目的结论性意见

  项目总成本为119972万元,每年净利润可达9840万元,高于市场的平均收益率,赢利能力可观。
综上可见本项目具良好的社会效益和影响。

  综上可以得出:本项目具良好的经济效益和社会效益,是可行的。

  投资回收期:12年

  结论:

  南塔商圈作为蓬勃发展的沈阳南部区域的资金流、信息流、物流中心,具有支撑金融服务中心的先决条件。

  本案的优势在于与开发区发展趋势相配合的超前的具有国际水准的规划与服务水平。作为高端的区域垄断性产品,本案在开发区内的领导型地位毋庸置疑。

  本案作为未来南塔商圈的资本中心,目标客户群主要针对:金融机构、金融管理机构、金融服务机构。

  本案在竞争策略上是通过区域认同性和差异化的诉求勾勒出项目的独特个性,通过品牌定位识别强化产品的特质,并站在客户立场进行错位思考,通过领导型市场战略统筹贯穿推广、营销的全程。