数码广场项目
发布时间:
2015年06月23日
      信息来源:
沈阳市重点项目管理办公室

项目领域:
工业 
所在地区:
和平区 
建设地点:
项目单位:
项目状态:
接触中 
重点项目:
重点项目 
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建设内容:

  项目名称:数码广场项目

  项目建设四至范围:至现状住宅、西至用地界线、南至文体西路、北至东北大学

  项目投资总额:3亿元

  项目建设内容:占地面积0.6万平方米,总建筑面积2万平方米,容积率 3,建筑高度 100米,拟在文体西路56号开发数码广场项目,建设24层写字楼,地下共两层。

  迁成本约4300万元,预计出让价格7740万元,政府收益3440万元。

  投资回报期:5年

  项目建设的必要性和可行性:

  该地块位于东北IT数码产品集散地的三好街地区,是沈城乃至东北地区IT产业、数码产业、文化创意产业、数字技术产业的最为集中的商圈。

  三好街地区的IT数码产业、数字技术行业以及相关产业的蓬勃发展,对该地区的现代服务业要求日益增加,在三好街的南部地段,紧三好街,对计算所西地块的开发建设,成为对日益繁忙、迅猛发展的三好街提供一流的现代服务业的业态,是三好街的需要,更是座拥日客流量近30万人次的高流动街区的需要。

  该区域北引文化路,东通青年大街,通过已建成和规划中的地铁2、4、5号线纵横交错连通四方,目前有258、269、296、273、612、225、244、117、239、282、297、249、800等公交线路20余条,共同织就了四通八达的交通网路,距机场和火车站均在20分钟车程之内。

  区域内有国内著名房地产发展商开发建设的知名楼盘泰宸酒店、泰宸商务写字楼、世茂五里河广场、华丰嘉德广场、辽宁报业传媒大厦以及卧波苑、泰宸湖畔家园以及开工建设中的宣宝饭店、辽展国际饭店等住宅、商务项目,高档的居住环境、高素质的居住群体使该地区人文素质得到了极大的提升,形成了良好的人文居住环境。著名的中国医科大学盛京医院、沈阳市陆军总院以其高水准的医疗技术,先进的医疗设备和完善的医疗服务体系为人们提供了优质的医疗服务。辽宁工业展览馆定期举行各种大型的商业、文化展览及演出活动,丰富了区域的商业文化氛围。周边附有高档大型商场购物中心,茂业百货、世茂购物中心、华联商场、家乐福超市、华润万象城及建设中的辽展地下商城等,引入国内外进千家高品质商户及国际顶级奢华品牌入住商场,充分彰显出中心区域的繁华,为该区域增添了浓厚的商业气息。沈阳IT产业硅谷——三好街是中国十大特色商业街,与北京中关村齐名。街内有百脑汇、东软电脑城、成大数码国际广场、赛博数码广场、华强电子广场等电子科技商场,是数码和电子产品爱好者的世界。区域内的东北大学、鲁迅美术学院、沈阳音乐大学等高等学府,沈阳市第九十一中学、三好小学、望湖路小学、东北大学幼儿园、南湖幼儿园,及其他培训机构学校构成了良好的教育氛围。该项目更是临近景色优美的南湖公园、鲁迅公园及鲁迅儿童公园。在喧闹的都市商圈里的一点翠绿,点缀的不只是绿色,更是大自然的亲和。
为此,在该区域兴建IT、传媒、酒店式公寓、高品质住宅等业态的现代服务业项目是十分必要的,也是切实可行的。

  市场预测分析:

  该项目位于沈阳市和平区三好街地区,地理位置十分优越,和平区经济发展迅速,成为沈阳乃至辽宁的标志性地区,被东北第一财税大区。三好街在市委市政府的13号文件发布后,为三好街迎来了第二个春天,在全国首先实施封闭式自行管理,投资1.2亿改造,减免企业费用,硬件设施在全国名列前茅。举办电脑节、大型研讨会等吸引大企业投资发展。到2000年,非IT企业(虽然也是高新企业)逐渐淡出,IT特色逐渐形成。三好街发生了翻天覆地的变化,以产品销售为主的中心区域地位形成,百脑汇、赛博、东软电脑城等纷纷建立,共有商厦19座,建筑面积70多万平,IT卖场面积10多万平,临街网点300家。东北最大的图书批发市场、苏宁电器等其他商厦磁聚周边。知名IT企业纷纷落户,同时,浑南高新区也在培育企业发展,包括昂立电子、联方电脑等。目前,三好街企业近6000家,其中公司2400家,个体工商户3000多家,从业人数近4万人。三好街每年有近1700家企业诞生,日人流量10万人,节假日20—30万人,金融机构20家,证券交易机构4家,已成为主题经营商贸餐饮的综合服务区。08年以后,三好街日新月异:诚大国际数码广场、北方动漫创意产业城入住三好、南湖剧场引进韩资华丽变身。

  三好街财富日夜膨胀的同时,一些问题也在浮现:老旧住宅无法满足三好街仓储、办公的多功能需求,停车位的一位难求、IT卖场的嘈杂纷乱与三好街的形象和速度严重不符。

  沈城运河水系的南湖段,东北大学、鲁迅美术学院、沈阳音乐学院等知名学府及沈阳广播电台、沈阳电视台、科学宫等教科文巨子构成该地块地理位置极其优越和文化氛围的浓厚,具有很强的发展潜力和巨大的投资赢利空间。

  土地出让金说明项目:

  1、占地面积:约0.6ha

  2、地上物情况:(大部分为80年代建筑)

  非住宅户数:约25户,建筑面积4230m2。

  3、1)拆迁费用:约4300万元(7200元/ m2)。

  2)政府收益:3440万元

  3)预计出让价格:7740万元

  4)土地契税:310万元

  开发项目的投资估算(单位万元):

市场预测:
  一、经济效益分析:

  该地区写字楼销售价格约为12000~18000元/ m2

  1、销售收入:1.2*20000 =24000万元

  2、开发成本:

  1)、土地费用:8050万元

  2)、前期费用:a、可研经费:10万元

  b、勘探费用:250万元

  C、设计费用:300万元

  小计:560万元

  3)、房屋开发费: a、建安工程费:5000万元

  b、其它费用:150万元

  小计:5150万元

  4)、市政配套费及各项规费:200万元

  5)、不可预见费:500 万元

  3、总成本 14460万元

  4、所得税:2385万元。

  5、土地增值税:480万元(暂按销售收入的2%预征)

  6、利润总额:6675万元

  7、投资利润率:22.2%

  注:该项目测算中未涉及不可预见因素、施工因素、气象因素等,未涉及财务贷款等成本。

  二、社会效益分析:该项目涉及到老旧城区改造,对所在地区居民生活水平和质量,当地基础设施、社会服务容量和城市化进程有着突出的贡献,项目的开发带动区域经济的增长,带动了城市居民的消费,再则项目未来发展规模也将带动周边经济结构转型,为构建社会主义和谐社会贡献力量。

  项目环境保护分析:本项目地址范围内大气环境良好,水质、土壤均无污染,生态环境极佳,对本项目建设环境无有害影响。自然条件属于湿润季风型大陆性气候,夏季较热、冬季较冷,年平均气温7-8摄氏度,年均降雨量727.5mm,年均风速2.9-3.0m/s,一般冻土层厚1.2m,自然条件适合本项目建设。本项目对重要构件和部位采取预制构件安装,避免现场大面积混凝土浇筑,实现施工粉尘和噪声的最低要求。彻底避免施工现场混凝土浇筑带来的粉尘,振捣混凝土带来的噪声等各种污染,实现在本施工现场主要时段的零排放和无粉尘、噪声的技术革新。
开发此项目节约能源方面要求:按照国家和地方相关规定,本工程项目遵循合理用能和节约用能,贯彻国家和相关部门的有关节约能源等方面的规定、规范,采取相应的节能措施。对重要构件和部位采取预制构件安装,避免现场大面积混凝土浇筑,实现施工粉尘和噪声的最低要求。铁西现代建筑产业园的建设,为建筑工程的施工带来了革命,这项由日本引进的专利技术,为施工现场的装配式组装提供了必要的支持。以往的施工现场,粉尘漫天,噪声不断,不仅严重地污染了环境,更严重地影响了居民的宁静的生活。如果按照以往的施工技术及手段进行施工,不仅影响居民的休息,也影响了产业创意人员的项目挖掘,更影响了学生的正常学习。环境和环保的要求,日益迫切,这就要求本项目必须进行施工革命。为此,建议本项目在重要的构件和主要的节点部分均采用预制和装配式的现代施工技术,将图纸要求的重要构件,在铁西现代建筑产业园区进行预制,经过运输到现场后进行二次组装,这样即可以免除现场施工造成的粉尘和噪声,更可以保证周边居民和学生在安静如初的环境里休息和学习。预制构件和组装式技术是本项目的主要施工手段,不仅可以很好的环节环境污染和噪声污染的问题,更可以利用这一世界先进的施工技术,确保施工质量和周期的有力实现。由于采用了预制和组装技术,施工周期就完全摆脱了以往的按施工日期推进的施工手段,避免了由于施工进度的按时间推进所造成的工期堆积,通过提前按照施工图纸的要求,对重要构件进行预制,进而大大地提高了施工进度。

  开发此项目对消防的要求:

  本工程建筑耐火等级均为二级,每个防火分区内均设有不少于两个疏散出口,防火分区及疏散满足防火规范要求。供电工程消防负荷为二级负荷,按二级负荷要求供电。供电电源为二路低压线路,在供电末端配电箱处自动切换,以保证消防系统可靠供电。消防用水量、火器配置按中危险级I考虑,干粉灭火器采用手提式磷酸铵盐型灭火器。设备及综合楼内设有一定数量的干粉灭火器,以扑救初期火灾。消防供水泵按消防竣工验收规范配备。室外消火栓采用地下式消火栓,环状供水管网,保护半径120米。

  综上所述,计算所西建设项目是十分必要的,也是安全可行的。

申报单位:和平区招商三局
联系电话:23326803